深圳装修网讯：小区车位算开发商的还是业主的?车位收益应该归谁?目前，业主与开发商约定出售、出租车位、车库后的操作已成无法可依的灰色地带。
百仕达小区二期路边的汽车。
小区车位算开发商的还是业主的?车位收益应该归谁?目前，业主与开发商约定出售、出租车位、车库后的操作已成无法可依的灰色地带。市规土委2014年法规实施报告昨日公布，市规土委建议在房地产转让条例增加业主对车位、车库的优先使用权规定，体现《物权法》“首先满足业主需要”的规定。
本地条例两大空白
未体现“首先满足业主”未给车位交易提供依据
《深圳经济特区房地产转让条例》中关于车位、车库的归属成为争议焦点。《条例》规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移;有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。而《物权法》对此的规定是，建筑区划内的车位、车库应当首先满足业主的需要。市规土委认为，“现行的《条例》并不能体现出《物权法》‘首先满足业主需要’的规定，这是问题之一。”问题二是，无论物权法还是《城市房地产管理法》或《条例》本身，对业主与开发商约定出售或租赁车位、车库以后如何进行“出售、租赁”缺少规定，因此，关于业主与开发商约定出售、出租车位和车库之后的操作，已成为缺乏法律规制的灰色地带。
条例实施“埋地雷”
车位归属有“默认”情况 但实际上无法办产权登记
尽管《深圳经济特区房地产转让条例》有明确规定，车位有约定的，在办完初始登记后归约定方所有，也就应该能办理相应的产权证明，但在实际中这方面还没有操作细则，市规土委是不予以登记的，也就为停车位处理难的历史问题埋下“地雷”。
去年12月一轮针对《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》的讨论就充分体现了由此造成的多方争议。《办法》中规定：小区停车位分为配建和增设两种。配建停车位约定归全体业主共有。增设停车位则可约定为开发企业所有。但当时万科集团的首席律师颜雪明认为，《办法》违反《物权法》。车位作为独立存在的不动产，其不属于业主共有部分而是专有部分，即相当于房屋，这在《物权法》上已经明确无误。对停车位权属问题，市人大代表李继朝则认为，绝大部分开发商建设停车位都是以人防工程的名义申报，不计入容积率也不交地价，且开发商的建造成本已计入房价，对于这部分其认为应该归属全体业主所有。而在这个之外，由开发商按照停车位规划报建审批的，交了地价的部分，李继朝认为可以归属为开发商所有。
修改方向
“首先满足业主需要”写进《条例》
报告中，市规土委建议，根据物权法，增加业主对车位、车库的优先使用权。在业内人士看来，这一建议可以使《条例》与上位法《物权法》相一致，体现《物权法》“首先满足业主需要”的规定。另外，《条例》若照此修改，也可为后面实施的《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法》提供法律依据，遇到争议和纠纷之处，可以依据《条例》规定来实施，有法律上的保障。
施法焦点
违法交楼 地方法处罚较重应调整
市规土委的报告还提到，关于违法交付商品房的处罚，《深圳经济特区房地产转让条例》规定，对房地产开发商给予警告或者处以转让价款10%的罚款，但国务院《建设工程质量管理条例》则规定，对未组织房地产竣工验收或验收不合格，擅自交付使用的，应责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。两相比较，《条例》中的处罚力度较上位法《建设工程质量管理条例》要更重，建议予以调整。
市规土委建议，根据《建设工程质量管理条例》规定，减轻《条例》关于擅自交付商品房的处罚规定。
违建认定 建筑年限、权属审查标准待明确
关于查处违建也是关注焦点之一。其相关法规包括《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》(以下简称“两规”)等。随着法规的实施，深圳历史上形成的各类违法私房和生产经营性违法建筑逐步纳入依法处理轨道。但法规内容依然存在若干问题。
报告指出，“两规”处理中存在少数对违法建筑的时间认定不清、共有权属主体核实不全、申请资料真实性审核不严等问题。
此外，《实施办法》未考虑各区经济发展水平的差异以及违建经济收益的差异，对住宅类历史违建执行全市统一罚则，经济相对落后区域的当事人普遍反映难以承受。大量建筑物或因建筑主体极小部分压占规划红线而无法处理确认，规划审查标准需进一步明确。
市规土委介绍，已将上述问题梳理并形成试点工作中期评估报告上报市政府，有待市政府协调解决后进一步推动深圳历史违建试点处理工作。同时及时跟踪试点工作实绩，对政策执行效果进行系统、全面的调查分析评估，为下一步制定全面实施方案做好政策储备。
规划编制 目前法规难改规划“落地难”
《深圳市城市规划条例》的实施情况也在本次市规土委报告中。市规土委认为，条例实施存在诸多问题。比如，传统的法定图则局限在控规层次，深圳需要制订法定图则的区域包括规划城市建设用地及五大水源保护区等，覆盖范围约1250平方公里，其中规划城市建设用地约900平方公里。法定图则制订工作任务繁重，需加快推进。
此外，由于土地历史遗留问题多而复杂，致使规划选址多次反复，项目实施落地困难。由于发展过快、建成区土地难以安排等原因，市政、交通、教育、文化、医疗等城市基础设施和公共服务设施用地供给严重短缺，相关规划“落不了地”。由于历史原因，原特区内外公共设施水平差距较大，原特区外公共设施严重缺乏。
市规土委建议，应优化规划层次体系，对接《中华人民共和国城乡规划法》，明确两层次级城市规划。并将公众参与原则贯穿始终，通过公示、听证会、论证会等方式，在规划制定、修改和实施过程中具体落实公众参与，体现公开、公平和沟通协调。
立法动态
建设用地审批 先出规章再立法
2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》对建设用地的使用权的设立、供应、续期等提出明确规定，尤其是将工业用地纳入经营性用地范围，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，《深圳经济特区土地使用权出让条例》有必要根据上述规定进行调整。
市规土委建议，在上位法有关制度安排尚未修改的情况下，对存在的问题逐步解决，先以政府规章形式出台《深圳市建设用地审批办法》(目前草案已报送市法制办)等文件，待实践一段时间，成熟稳定后再转化为特区法规。
以上就是深圳装修网为大家带来的关于小区停车位的问题，更多关于深圳装修装饰的资讯尽在深圳装修网。
