高力国际：今年深圳写字楼空置率或飙升到30%!租金将降4%!

近日，高力国际在最新发布的2019年亚洲市场展望报告中指出，未来整个亚洲的写字楼市场，租金走势将出现分化：新加坡租金将上涨8%，班加罗尔将上涨4-5%，东京租金的增长幅度较小，而香港、上海、北京和深圳租金将持平或下滑。

在弹性型办公空间运营商、传统金融租户以及传媒技术和传媒集团的带动下，2018年中国大陆发展较好的城市，其写字楼租赁需求得以保持了稳健增长。但在今年，随着大量新增供应的出现，这种情况很难再继续。

供货足!2019-2022年深圳写字楼面积要翻番

报告指出，在2019年以及未来几年期间，中国大部分大城市将出现充沛的写字楼新增供应，华南地区尤为如此。

该机构预计，相比2018年，深圳和广州的写字楼总面积将在2019至2022年期间分别增长约100%和50%，在一定程度上源于深圳前海和广州琶洲区有大量新增写字楼在建;而上海写字楼总存量将小幅增长9%，北京增幅将达到12%左右。

供应量推高空置率 今年深圳写字楼空置要大增

充沛的新增供应量将在2019年推高空置率。不过，由于仍有稳健的需求存在，租金大幅下滑的可能性不大。该机构预测，深圳写字楼市场空置率将上升14个百分点至30%，平均租金将下滑4%。而在中国大多数其他领先城市中，预计今年的平均租金增长在-1%至+1%的范围内浮动。2020年往后，深圳和广州大量新增供应的影响将会减弱。

亚洲优质写字楼去年四季度概况及2019-2021年展望

预测：今年物流资产将成表现最佳的地产资产

2013年至2016年期间，根据Real Capital Analytics(RCA)数据，亚洲已竣工的物业总交易量约在1,100亿美元至1,150亿美元之间。尽管中国实施了对外资本投资控制，但2017年总交易量增幅高达14%，达到1,261亿美元的历史新高。但是，高力国际在报告中指出，今年的投资市场将放缓，略低于2017年的高位。该机构预计，2019年亚洲市场投资物业交易将下滑5%至1,170亿美元。其中，香港投资交易量很可能下滑幅度较大，达15%。

不过，该机构也强调，具有吸引力的机会依然存在，尤其是租户需求强劲的市场。2018年末，通过《最佳选址目的地》系列研究报告，高力国际为科技和金融行业租户分析了最佳选址城市中心，同时也分析了对投资者的影响。研究结果表明，班加罗尔、新加坡和东京的写字楼资产尤其具有投资吸引力。

在中国市场，随着时间的推移，华南地区科技行业租户对于租赁办公空间的稳健需求将会推动租金增长，补偿近期某些地区写字楼供应过剩(尤其是深圳前海区)和贸易争端产生的负面影响。

在所有地产板块中，该机构预计，2019年期间物流资产将成为中国大陆表现最佳的地产资产，其租金和资本价值将进一步上升。但是，一线城市可交易的物流资产非常稀缺，因此投资者需要将目光投向周边二线城市。如，华东地区的投资者应当选择距离上海300公里至500公里以内的城市(例如：南通、嘉兴和常熟)寻求收购资产。华北地区的三大物流资产投资热门城市分别为：天津、廊坊和沈阳。这些市场存在打包收购的机会，包括来自热点和非热点市场的资产。