松某公寓仅使用了二十多年，但房屋质量问题由来已久

一位业主说，“怎么没水啦?又停水了吗?”另一位业主则回应，“停水才正常，不停水才不正常呢。”这是深圳罗湖太白路松某公寓业主聊天群的一段对话。

深圳装修网了解到，而令这个住有近6000人的小区不少业主头痛的，不仅在于小区“脏乱差”，还在于为解决小区管理差的问题而积极推动成立业委会却举步维艰，更关键的是，早在2005年，松某公寓就有三栋楼房被鉴定为局部危房，部分构件属危险构件，应立即进行加固。如今12年时间过去了，楼房建筑安全问题仍无改善。

而对于业主的诉求，罗湖区住建局表示要从根本上解决问题，可以考虑采取旧改、棚改、加固、重建四种方式，深圳装修网获悉，但由于该小区产权过于复杂，解决方案还需要进一步研究。罗湖区城市更新局则建议松某公寓考虑棚户区改造。

A

业主指小区“脏乱差”

筹建业委会困难重重

“物管欠近千万水费”

据深圳装修网了解，松某公寓于1992年6月竣工，共计17栋住宅1931户，常住居民约6000人。据深圳装修网了解，该小区由原深圳石化工业集团股份有限公司(以下简称“深石化”)所属的深圳石化房地产有限公司(以下简称“深石化房地产”)开发建设，初期是原石化水贝工业区配套的职工宿舍，直至1996年才逐步改为住宅楼。

目前来看，业主对物管公司深圳市大某通物业有限公司(以下简称“大某通公司”)的小区管理不满主要集中在经常停水、卫生差、消防安全、小贩乱摆放、部分商户深夜扰民等。在网上，持续有业主集中反映上述问题，虽然相关部门也给了答复，然而问题始终没有得到妥善解决。

至于停水原因，业主单小姐称，主要是大某通公司拖欠水务局费用。深圳装修网了解到，调查员随后向深圳市水务集团了解情况并得到了证实：从2015年10月起，截至2017年4月11日，大某通公司松某公寓管理处欠款已超过910万元(含滞纳金)。而调查员从国家企业信用信息公示系统查询到，大某通公司未曾被列入经营异常名录。而对于910万元巨额水费欠款问题，大某通公司未作回复。

业主身份确认存分歧

为解决小区“脏乱差”的问题，部分热心业主积极推动希望能成立业委会，“没想到阻力这么大，”业主单小姐(化名)告诉调查员，东晓街道及松某社区工站在筹备成立业委会的业主身份核实问题上，始终没有一个最终说法。此外，单小姐称，目前大某通公司拒绝提供业主名单，他们只好带上资料在小区里扫楼。

单小姐表示，在投票开始数天之后，大某通公司安排物管公司工作人员到场监票，要求所有业主必须带上身份证及房地产证原件才能发放选票，并对投票业主及其房地产证拍照取证，造成投票业主反感。甚至还有物管保安声称要“砸票箱”，单小姐认为这是物管公司在“寻衅滋事”。目前，最让单小姐担忧的是，待到开箱验票时还会有人来找茬。

物管：“砸票箱”子虚乌有

对于业主名册一事，大某通公司则表示，此前已提供过名册，但由于年限已久，部分业主资料缺失或不齐。而投票现场有保安人员，是应松某社区工作站及业委会筹备组的要求，维持选举现场的秩序及工作，不存在业主所称的“我司到投票现场监票行为”。

在业主身份核实方面，大某通公司表示，要求使用身份证原件和房产证原件，是按相关规定来维护大多数业主的权益，避免个别业主持过期产权证复印件进行投票。

对于“砸票箱”一事，大某通公司表示，纯属子虚乌有。“4月10日下午，个别业委会候选人私自打开选票箱，查看选票内容。在选举投票处把守进行拉票，干扰业主投票，辱骂工作人员，扰乱正常的选举秩序”。

虽然长期没有与业主签雇用合约，但大某通公司表示，目前一直为松某公寓的业主提供物业管理服务，事实管理该小区。而对于业主反映小区卫生状况及乱摆卖的情况，一直都有联合街道办整治，力争尽快根治。

对于有业主针对身份核实提出质疑，东晓街道表示，是依据《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第十五条规定，指导松某公寓首届业主大会筹备组，要求在业主投票时提供合法、有效的证据，证明其为业主身份或被业主委托投票的身份。

对于相关争议，业委会主任指出，小区的监督主体应该是全体业主，而不是第三方或物管公司，业主委员会里业主才是主角。投票现场物管公司应该回避，让业主投票有一个独立的、私密的空间。而律师也表示，根据《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第二十九条、第十五条规定可见，监票人是由筹备组组织在业主中推选产生的，物业服务企业不应具有监票权，也不可能获取到这些权限。

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危房问题至今未解决

业主指还存在“住改商”

“应立即进行加固”

虽然松某公寓至今仅使用了二十多年，但房屋质量问题由来已久。深圳装修网了解到，据一份《关于松某公寓危房处理情况的复函》(深建质安[2005]67号)显示，2005年4月深圳市住房和建设局委托相关机构对9、10、11号楼进行了安全性鉴定，并于同年4月18日出具了鉴定报告。鉴定结果为：松某公寓9、10、11号楼为局部危房，氯离子含量没有超过相关规范要求，部分构件属危险构件，应立即进行加固。

调查员从业主提供的小区实拍图片看到，部分楼房钢筋外露，水泥大块脱落，甚至是墙体开裂，地基沉降位移。虽然如此，调查员在小区内看到生活气息依然很浓，小区内有约6000人居住。这3栋危房中，9栋118户，平均三人一户约400多人，10栋78户250人左右，11栋131户400多人。业主东先生(化名)称，业主早搬出去了，以低于市场的价格出租自然有人住。

而“罗湖区住建局发言人”曾在论坛上回应称，经调查，松某公寓的17栋住宅楼确实存在砖墙开裂、钢筋锈胀、水管破损、室外地坪沉降开裂等情况。

“住改商”违建猖獗?

此外，在东先生等小区业主看来，小区内“住改商”等违建行为同样肆意横行。东先生称，松某公寓16栋一层北侧包括101、103、105在内的10户业主破坏主体墙体结构，将住宅改为商铺，占用小区公共绿地。其中16栋还有一个业主不仅破坏楼体侧面墙体，为了开一个门竟然破坏篮球场隔离网等公共设施。“我们举报了，政府部门也来了，后来就不了了之”，东先生表示。位于15和16栋一层相临的一侧，分别是商业和菜市场，其中还包括了液化气站。

调查员就业主反映的“住改商”问题发函罗湖区规划土地监察大队监察科，仍未收到回复。

罗湖区住建局：最新鉴定结果为B级危房

罗湖区住建局表示，类似松某公寓“老破旧”的小区在罗湖有近百个。而关于松某公寓危楼问题，目前正在调研阶段，2016年11月的危险房屋鉴定结果为“B级”(共有A、B、C、D四个级别，D级最严重)，如达到“D级”，将采取清楼行动。要从根本上解决松某公寓危楼问题，可以考虑采取旧改、棚改、加固、重建四种方式，但由于该小区产权过于复杂，解决方案还需要进一步研究。

罗湖区住建局表示，由于原企业改制及历史遗留等问题，目前还有将近200户业主未能办理房屋的产权证，手头上只有当年与原企业签订的购房合同(协议)及相关单据。

罗湖区城市更新局：建议松某公寓考虑棚改

罗湖区城市更新局表示，松某公寓未被列入城市更新序列。但该局并没有说明其中原因。该局认为，根据相关文件规定，松某公寓旧住宅区如确实存在安全隐患，应优先考虑进行棚户区改造。

评点：松某公寓危楼问题由来已久，12年时间过去了，情况并无改观，其中缘由究竟是什么?涉及上千居民的人身财产安全，兹事体大，亟须正视并解决。