深圳出现国有土地使用权期满问题

深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。与国家规定的行政划拨“无偿无限期”不同的是，该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。

上述规定这比国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定——商业、旅游、娱乐用地的最高年限为40年少了一半。

1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会修改了《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十一条作如下修改：“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按国家规定执行。”深圳规定与国家规定的时限差，就成了问题。

随着深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年使用权)的陆续到期，深圳市首次集中出现了国有土地使用权期满的问题。据媒体报道，1980年开始建设的国际商业大厦是全国第一栋商用写字楼。根据规定，国际商业大厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。由于当时并没有相关界定，从2002年开始，深圳市国土系统即以市场地价为标准，实行100%补地价的模式。

补交地价数额参照基准地价

《说明》称，为妥善解决土地使用权期满的问题，2004年4月23日，《深圳市到期房地产续期若干规定》(下称《若干规定》)发布施行，对补交地价标准重新进行了划定。

在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支付;土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。

所谓基准地价，是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。

目前深圳的基准地价最新版本为2013年公布，各区不同。例如福田区的住宅用地基准地价最高为5317元/平方米，最低为1356元/平方米;罗湖区住宅用地基准地价最高为4582元/平方米，最低为1239元/平方米。

据深圳装修网了解，而至于1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权70年到期后，如何续期、是否需要交纳地价等问题，市规土委称正在研究制定相关政策。