在深圳的新房销售中，多数为期房，由于实物未建成，购房者仅能通过开发商提供的样板房、沙盘、宣传图册等了解所购房源。这其中存在诸多变数，很容易导致房屋建成交付后，出现与销售承诺不一致情况，引发纠纷。
深圳市消费者委员会2017年接到房屋/物管投诉1220宗，同比增长34
.2%。房产作为消费频次较低且金额巨大的特殊商品，一旦产生纠纷容易使得矛盾冲突突出影响重大。小区业主对开发商交付不满的投诉，相关开发商则称在小区销售建设过程中完全按照相关法律法规建设并通过政府部门验收，按时交付业主。
案例
“小区园林少了一半”
近日，深圳装修网获悉，位于龙华的小区业主对开发商交付不满，主要体现在园林大小与宣传不一致，小区未实现人车分流，小区大门设计不理想等问题。数天前到该小区了解情况，看到小区楼上部分阳台上贴着如“欺诈”、“欺诈销售”、“还我花园”等大字。
业主李先生介绍，“当时我们看到的沙盘、宣传图纸，以及销售都存在误导”，李先生称，从沙盘上看，小区与旁边的人才房小区是一道绿植，很容易误会旁边园林也为该小区所有，“没想到小区园林被分成两半”。“小区原设计的地库入口从这里走”，李先生指着一条由二期小区门蜿蜒而至的绿道称，经过沟通开发商已经做成绿带，原来小区中的绿化更少。不仅如此，李先生认为，小区地库入口设计不合理，与行人同出入，未实现人车分流，存安全隐患。此外，李先生表示，当时自己看的样板房设在一期，无论是小区园林还是小区大门都在一定程度上影响了自己的购买判断。
如今，业主认为开发商在各种宣传材料中一直将安居房地块与二期地块包装成一个小区进行宣传，沙盘模型也包括了安居房地块，且销售人员口头宣传也是如此。开发商则认为，前期宣传中沙盘模型上二期小区与保障性住房区域之间已显示了建筑围墙，目前小区的花园建设与沙盘模型体现的所划定区域基本一致。
而对于宣传单张小区花园问题，业主认为前期宣传单张中，安居房地块与二期地块为一个小区。开发商认为在宣传单张中包括了一期、二期、三期与保障房地块的总体布局，其上已注明是“社区配套”，表示的是二期与一期、三期、保障房地块同属于一个城市更新单元，并进行了提示“本图所示仅作参考，不构成买卖合同内容，一切图文资料、规划设计均以政府最终批准文件及双方签订的买卖合同为准”字样。
业主还对其他交付问题不满
关于二期大门、园林风格问题，业主们认为二期大门在宣传图册中显得“高大上”，与实际交付相差太大。开发商认为宣传图册是整个社区的宣传，宣传图册中有一张大门效果图与一期大门基本一致，宣传图册中也有一张图显示了二期大门，与实际交付的基本一致，而且沙盘模型显示的二期大门也与实际交付基本一致，小区大门建设符合政府审批的规划设计文件。对宣传单张中二期提到的“泰式清迈皇家园林”，开发商认为，小区花园的景观设计、植被选择等均以泰式园林风格为主。
此外，业主对于交付时燃气管道未安装、排水道污水倒灌等问题表示不满。目前，小区业主已多次将相关情况反馈到地产，沟通无果;同时，业主将情况反映到政府部门。
回应
开发商：
完全按照相关法律法规建设
并通过政府部门验收
开发商方面回复称：事件起因是小区业主在2017年12月18日房屋交付期间，反映部分疑惑和提出了改进意见，我们于2017年12月30日与部分业主代表在社区工作站的见证下进行了面对面的沟通，解答了部分疑惑，针对业主提出的问题并于20
17年12月31日发布了沟通会的公开信，业主对此回复不满意并向街道办信访。区政府和街道办高度重视，积极搭建平台，组织城市建设、规划、市场监管等职能部门和我司，邀请业主代表于2018年1月11日15：00在民治街道信访办调解室召开协调会，协商对话。会后街道办向业主发布了信访协调会回复意见，我司也在20
1 8年1月1
7日发布了第二封公开信，将事件进展情况进行了说明回复。我司在销售建设过程中完全按照相关法律法规建设并通过政府部门验收，按时交付业主。目前主要是有个别业主歪曲事实毁谤我司。
表态
市场监管委龙华局：
业主投诉开发商涉虚假宣传
目前证据尚不符合立案条件
关于业主诉求入口处人车重合问题，规划国土委龙华管理局回复称，根据设计院出据的相关说明，是设计院根据《深圳市建筑设计规则》4 .5 .2
.1条有关要求，对车行人行流线进行了合理设计，基本落实了人车分流的相关要求，但由于场地限制，局部还存在人车流线交叉的情形，对此建议可通过后期现场管理、标示等手段有效减少人车的干扰，确保居民生活安全。
深圳市市场和质量监管委龙华局回复称，宣传图册、宣传单张等表示的意思均比较模糊，对二期花园区域没有明确显示，也没有确凿用语表明其区域大小;业主们提出的销售人员口头宣传“二期花园将比一期更大”也没有确凿证据;沙盘模型中虽有二期的建筑围墙显示但大部分都有绿树掩映，因而造成了业主与开发商各执一词。业主投诉开发商在小区花园、大门、泰式园林等方面涉嫌虚假宣传，目前收集的证据不符合立案条件，我局将进一步收集相关证据材料，继续开展调查取证工作，如有确凿证据，我局将立案查处。
说法
鼓励业主采用法律途径解决问题
盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣认为，业主所投诉的情况属违规宣传，尚不构成法律意义上的虚假宣传和欺诈。
就沙盘模型与交楼不符方面，张茂荣指出，开发商在项目开工建设前都需要取得规划许可，并在售楼时公示规划设计文件(建设工程规划许可证)，该文件才是法定具有法律效力的文书，且成为合同的组成部分，购房者购房前应予查验。开发商在沙盘模型中模糊处理不利信息，本身存在误导行为，但鉴于有公示规划许可证且基本都有在合同中明示以规划文件为准，所以除非预售之后擅自变更规划，购房者很难从法律上追究其法律责任。
关于如何避免此类纠纷，张茂荣建议：尽到自身注意义务，查验公示的法定文件;理性购房，切勿轻信开发商口头宣传;同时，就重要购房因素(如开发商宣传有名校学位房等)，向相关部门了解求证开发商宣传的真实性;此外，在遭遇开发商违规、违约、欺诈时，及时向相关主管部门投诉，必要时委托专业律师介入，循法律途径解决。
深职院房地产研究所所长邓志旺则表示，首先在政策法规方面进行详细界定，对虚假广告等行为做出严格且清晰的界定，避免留下太多的模糊空间。对于的确属于虚假广告的行为，严惩不贷，加大处罚力度，让开发商不敢触及红线。目前大部分开发商还是严格遵守相关政策法规的，但还有个别开发商或合作伙伴越界，对于违规者应严格处罚。加大购房者教育工作，让购房者提前掌握相关知识法规。在购房过程中及时发现问题并向相关部门反映，把纠纷消灭在前期，避免问题恶化。
而对于如何保障业主权益的问题，邓志旺表示，业主要注意收集相关证据，鼓励业主采用法律途径解决问题，对于堵路等违法方式维权按照法律处置。协调机构的协调过程做到公开透明，并建议聘用独立第三方参与方式开展。既要维护业主合法权益，也要维护开发商合法权益，避免讲情讲理不讲法的做法。
攻略
避免纠纷 购买期房时要做好功课
深圳装修网提醒购房是大事，牵涉重大利益，因此，在购房尤其是购买期房时要做好功课。一方面，对周边现况及未来土地规划及用途尽可能多地向主管部门及周边居住人做详尽了解;另一方面，对项目本身要索取或者查看公示材料和许可文件证明等;此外，请教专业法律人士，尤其是擅长和业务侧重房地产实务的律师等法律人士，他们既懂法律，也懂房地产及其行业特点、现状，能提供更为专业和精准的服务，正所谓“术业有专攻”。
聚焦
展示宣传资料与最终实物差异
期房通常意义上是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(初始登记)期间进行销售的商品房，由于其自身特点决定了购买期房有以下缺点或弊端：
1.楼盘展示的基本上只是效果图、规划图，在随后的开发进程中可能存在不太一致的情况和调整，而往往在实操中，销售人员选择技巧性地引导和说辞解释，使得购房者认识不足或者产生误判。
2.期房往往有作为展示的精装修商品房，由于经过装修处理，所以有些缺点或质量问题会被装修掩饰;另外，样板房并不是自己所购买的房号，可能存在景观、朝向、楼层、户型等差异影响。
预售项目沙盘及宣传广告材料上基本都会注明和提示———本资料及相关信息仅供参考，买卖双方权利义务以政府最后批准法律文件和签约合同为准，宣传资料为邀约邀请，不意味对外构成承诺，本公司保留对本宣传资料修改的权利。由此来看，一方面，现有的直观信息是仅供参考的沙盘及宣传材料等;另一方面，宣传材料为邀约邀请而非要约，不构成承诺;此外，开发商还保留对宣传资料修改的权利，很多信息和展示都不是完全确定的,最终信息也不是承诺，只是一种邀请。
对策
做好这5点 避免纠纷产生后法律意义上的被动
基于上述原因和特点，决定了对于购买期房商品房，需要认识到展示宣传资料与最终实物的差异，也要认识到上述问题在纠纷产生后法律意义上的被动及风险。深圳装修网建议具体可以考虑以下方面：
●查看和索要需要公示的“五证两书”———国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，住宅质量保证书和住宅使用说明书。另外，个人建议，最好是再看一下地块的出让合同，因为与上述许可证主要是公示相关参数指标不同，出让合同还有很多具体的条款及权利义务方面的约定。
●关于开发商及销售人员展示的沙盘、宣传资料及说辞解释的法律上的意义，最高法院商品房审理司法解释相关规定意义重大。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
●对于签订认购书中的内容或者开发商及销售人员的承诺，建议写入商品房买卖合同补充条款。不过，对于认购书中的内容，符合条件的也可以被认定为买卖合同中的约定内容，商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的(认购书已实际履行，出卖人已收取了购房款。这里所称“购房款”既应包括全款，也应包括部分购房款)，该协议应当认定为商品房买卖合同。
●注意交定金在收款凭据与签订认购书时，对于所交定金要明确约定和写上“定金”而非“订金”或“诚意金”字样。
●由于期房本身具有前述诸多不确定性，而且期房周边现状往往还有空地等未明确或看得见的具体规划、实物和用途，所以，周边未来实际的不利因素对于现时的购房选择和未来房产价值产生实质性影响，要多了解相关信息再做决定。（来演南方都市报）