在天然居业委会主任杨志敏看来，业委会“成立难”“运作难”“罢免难”的本质就是“业主大会难开的问题。”
难开的业主大会
“深圳任何一个小区都应该是业主大会的主导地位。因为业委会是业主大会的执行机构，业委会不可能直接取代业主大会做重要决定。业委会不能去决定小区重要的事情，要征求业主意见，想决定什么事，是业主大会来决定的。”
目前，深圳开业主大会有两种方式，一种是书面表决，一种是电子投票。杨志敏以“书面表决”为例，列举了大会“启动难”的几方面原因。
根据现有物管条例，首次业主大会会议筹备组组长由社区工作站负责人担任。“所以得看基层工作人员有没有时间帮你筹备(大会)。”如果满足这个条件，“还得看业主大会筹备组能不能充分得到其他部门或者物业公司的支持。”他以业主名册、电话为例，“这些信息规土委的产权登记中心都有，但是筹备组能拿到吗?”他无奈地说，现实中，一些物业公司直接造假，“业主名字、电话都不对，所以筹备组联系业主都有问题。”
杨志敏认为，即使拿到了所有业主的联系方式，这也只是解决了“大会难开”的第一步，“这里面还有非常多难做到的事情。”据调查，深圳现有6000多个住宅小区，目前仅有25%~30%召开业主大会并选举产生了业主委员会。
杨志敏总结称，现在大部分小区面临的问题就是业主大会的主导地位没有实现，或者说业主主导地位没有实现。“那获益方是谁呢?可能是物业公司，也可能是业委会，有的业委会会乱伸手、索贿。”
关于这点，南天一花园业委会主任，今年已79岁高龄的范国振老人与杨志敏有着相同的观点。
“物业公司是一个企业，是业主花钱雇佣来的，业主付钱购买它的服务，比如它的管理、维护、保养，是一个买卖合同关系。但是小区物业管理的主体是谁?”范国振加重了语气反问道，“一定要注意，是业主。因为房产是你的。”
“傀儡”业委会
在范国振看来，物业公司本身是一个企业，追求利润最大化是无可非议的。“马克思讲过，资本来到市场，每个毛孔都透着血腥的味道。有50%的利润，他就会努力去干，有100%的利润，他就会拼命去干，有300%的利润，他冒着上绞刑架的危险去追求，这个很正常。”
范国振认为，问题的关键是“权利要在监督的情况下，才能不腐败。”因此，才需要一个业主委员会来制衡物业公司，使它不能为所欲为，按规矩办事。“这就是一个博弈的过程。”
但现实中，出于各种利益的诱惑，“僵尸业委会”“傀儡业委会”并不少见。
“成立难，运作难，这两个就导致了物业公司当家做主乱作为，或者是业委会乱作为。”杨志敏说。
“业委会怎么会乱作为呢?业委会觉得开大会那么难，让物业公司去代开就好。到底投票投出来是真的假的我不知道。开会这么难，我为什么不给自己谋个车位呢?物业公司给我送好处，我为什么不要呢?这么难，我还是业委会，物业公司都求着我，我只要不提反对意见就好。我是不是还可以拿上自己的各种票据，让物业公司给我报呢?”
近年来，业委会成员向物业公司索贿、暗箱操作、互相勾结的现象绝不罕见。“甚至有业委会主任被判刑的。”
在深圳，业委会主任“徇私”案件也多次见诸报端。比如2005年7月，天泽花园业委会主任黄某便因以发动业主维权为“武器”，敲诈开发商16万元的违法行为，被福田区法院以敲诈勒索罪判处有期徒刑六年。
部分基层政府失职
“工作站当裁判，要恪守裁判员，决不当运动员，这是一个界限，当裁判员要公正，严格依法，而不是让法成为你手中的工具、玩偶。”深圳市人大代表杨勤认为，基层政府长期以来疏于“社会基层治理”，多数情况下采取了回避矛盾、听之任之的态度，从而导致物业纠纷问题不仅难以化解，而且日趋严峻。
杨勤调研物业管理服务问题多年，对此有很深的感受。杨勤表示，相当一部分纠纷，就源自于某些基层工作站出于各自意愿的考虑，往往会选择一个“听话”的物业管理公司。有了“后台”，物业管理公司更加有恃无恐，即使业主们再向街道办申诉，甚至向其主管部门区住建局反映，也几乎不会得到有效的支持。
“老百姓就没地方告状了，再高的部门就很难对具体的事情说出个所以然来了。”杨勤说，“涉及具体事宜处理的部门就这三级——工作站、街道办、区住建，如果这三级放弃了，就真的没人管了。”
参与调研、修法数年，他认为所有设计得很好的监督形式，都流于形式了。“所以大家都敢去犯错误，就听之任之，放弃的是原则，得到的是利益。”杨勤说。
历史梳理
现行物管条例已不能满足需要
1980年，深圳推出了中国第一个商品房小区——东湖丽苑小区。从这里，走出了中国第一个商品房的业主。
1991年，中国第一个业主管理委员会在深圳万科天景花园成立。在深圳市人大代表杨勤看来，这一创举，“使分散的、不规范的物业管理形式，第一次形成了法人治理，以市场化的手段，将其推入市场经济中去。”
1994年7月，深圳市颁布了中国内地第一部物业管理地方法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。1999年和2007年，深圳先后两次对该条例进行修订。现行的物业管理条例《深圳经济特区物业管理条例》是经第二次修订后，于2008年1月1日起实施。
据统计，2012年，深圳市物业管理纠纷投诉共2101件，比2011年增长了8.8%，连续多年在政府热线投诉中占比超过50%，其中涉及业主大会运作和业委会选举的投诉674件，占总纠纷案件的32%。有关物业管理的投诉逐年激增，物业纠纷越发频繁。
“从2007年修法到现在，社会发展突飞猛进，社会形态发生了很大的变化，(条例)已远远不能满足需要了。”杨勤说，2013年，深圳市正式启动物管条例第三次修订。
据报道，目前有三套人马在推动深圳市物管条例的第三次“大修”工作，但截至目前修法的进度还处于前期调研阶段。