近日，龙岗中心城万科清林径小区业主向“龙岗民声”反映，万科物业公司拟动用专项维修资金对小区共用部位、公用设施进行维修，整个过程存在用项不当、细则不明、程序违规等问题。他们怀疑物业公司在用专项维修资金的钱填补管理费上的“亏空”，希望获得相关部门关注，不要让这成为一笔“糊涂账”。

物业公司称“急需更换”的会所木楼梯

小区业主：

质疑很多用项有问题

“专项维修资金用在共用部位、公用设施的维修上，一般都是公众的、紧急的事。万科物业公司这次用我们的专项维修资金，很多地方不符合相关规定的。”在万科清林径小区，说起专项维修资金的使用，业主施先生提出质疑，“前段时间物业公司让我们签《关于对物业日常专项维修资金使用申请进行意见征询的通知》，里面有一项“小区共用供配电设施设备维修更新”，说发电机柴油费要从专项维修资金里扣。这是日常开支，怎么能用专项维修资金?”

这份《关于对物业日常专项维修资金使用申请进行意见征询的通知》(以下简称《通知》)称，清林径小区部分共用部位、公用设施出现破损、老化现象，为保持物业房屋的正常使用，根据法规要求及业主意见，经综合评估拟在2015年度进行项目维修养护。具体用项包括小区安防系统、消防系统、防烟门、电梯等，用项后面备注有金额和简单费用说明。总费用49万多元，落款是深圳市万科物业服务有限公司千林山居(即清林径小区)物业服务中心。

采访当日，小区业主施先生、肖女士等多人表示，除柴油费，还有很多不妥之处。《通知》上写着一二三期的外墙与公共部位渗水需维修，但二三期房屋未过保修期，按规定，应由开发商万科房地产公司承担，不应由小区专项维修资金出。“我是二期的住户，2011年8月我签的购房合同，那时二期还在建造，2012年才竣工。目前还在5年保修期内，怎么就要动用专项维修资金?乱动用专项维修资金，是违法的。”施先生边展示自己的购房合同边说道。

“会所木楼梯改造”的用项也让业主们很“无语”。业主称已经证实会所属开发商所有，而且是对外开放、盈利的。非业主共有，也不只为业主服务，楼梯坏了竟要动用小区专项维修资金?

业主易先生表示，他们不反对使用专项维修资金，但要根据相关规定，让“钱尽所用”。万科物业公司不但在用项上有“猫腻”，还存在细则不透明和程序违规两大问题。

“用项不透明，损坏程度如何，需要如何维修，工期进度、详细开支全部没有，只有哪里坏了、花多少钱。这让业主怎么信服?”易先生说。在他指引下，发现确实如此，如《通知》中“三期外墙与公共部位渗漏水”一项，维修需36000元，说明很简单：“根据2014年渗漏水实际维修及目前小区渗漏情况进行预计，由三期业主分摊”。

此外，业主们纷纷吐槽，为取得业主书面同意，物业人员拿着《通知》挨家挨户上门找人签字，该做法程序上是违规的。因为根据市住建部门的规定，类似万科清林径这样没有依法召开业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，应由区主管部门会同街道办事处，在征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意后，指定物业所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责，向市、区维修资金管理机构申请使用物业专项维修资金。

万科物业：

目前不方便表态

针对业主反映的问题，联系了万科清林径小区物业公司。该公司负责人表示，万科设有专门的新闻发言人，个人不方便表态。拨打了万科物业总部的电话，对方留下联系方式后称会有人联系。

8月24日，万科清林径的业主们已经向物业公司给出书面意见。部分内容如下:

物业提出的专项维修基金项目申请，经业主审核提出以下意见：1.公示不够明显，很多人都没有看到。2.维修项目混乱，把不该用专项维修基金的项目列入。3.物业管理费足够维持日常维修项目，不应动用专项维修基金。鉴于以上原因，物业公司申请专项维修基金严重侵害业主利益，请立即停止该项目。

相关部门：

物业确有不妥之处

万科清林径小区物业公司的做法是否合法合规?随后，采访了龙岗区物业专项维修资金管理中心。该中心丘主任表示，业主们所说的物业拟用专项维修资金补充柴油费、维修未过保修期的房屋外墙、更新产权非业主共有的会所木楼梯，显然不符合规定的。根据国家、深圳的相关规定，专项维修资金不应当、不适宜用于上述项目。

物业挨家挨户上门收集业主签字的做法也有待商榷。根据规定，万科清林径小区这样没有业委会的小区，若要动用专项维修资金，须由区主管部门会同街道办征求该住宅区业主或者使用人意见并取得过半数书面同意，指定所在地社区居民委员会代行业主大会和业主委员会职责，然后再向市、区维修资金管理机构申请使用物业专项维修资金。

丘主任表示，专项维修资金只能用于相关物业共用部位、公用设施及设备的大中修、更新、改造项目，不得挪作他用。区物业专项维修资金管理中心会对万科清林径小区的专项维修资金使用情况进行严格审查与监管，保证专款专用，对不符合规定的坚决不审批。

相关知识

深圳市物业专项 维修资金的由来

深圳市物业专项维修资金的前身，系根据原《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等有关法规的规定，由房屋本体维修基金和房屋公用设施专用基金两部分组成，分别用于房屋本体共用设施的维修保养和房屋共用部位、公用设施设备的重大维修改造项目。其中房屋本体维修基金由业主按规定标准(多层0.15元/月·平方米，高层0.25元/月·平方米)交由物业服务企业设专账代管。公用设施专用基金由建设单位在住宅区移交时，按住宅区除地价以外的建设总投资2%的比例，一次性向业主委员会划拨。

2008年1月1日施行的《深圳经济特区物业管理条例》将原“房屋公用设施专用基金”和“本体维修基金”合并为“物业专项维修资金”，即“两金合一”。物业专项维修资金同样由两部分组成。一部分为首期归集的物业专项维修资金，由建设单位按建筑安装工程总造价标准的2%一次性交存;另一部分为日常收取的物业专项维修资金，由业主按月交存。

物业专项维修资金属业主所有，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷等原则，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。