以华润深圳湾瑞府的热卖为开篇，年后深圳的公寓市场似乎有点火。先是景田北某项目出现连夜排队现象聚焦眼球，而近日也有消息称，蛇口20套豪宅公寓一日内售罄;西丽某公寓项目一天成交1.2亿;龙岗某公寓项目取消一口价房源，还涨价……接下来就来了解一下深圳公寓市场真相吧。

限售5年的公寓，到底为什么“火”?

1、“人海战术”托起的公寓市场

去年起，深圳新房市场多个项目启动了二三级联动，尤其是公寓项目，在高佣驱动下，大批中介宣传，在朋友圈刷屏。

上述景田北的公寓新盘，开盘出现连夜排队就是二三级联动的结果。5个点佣金之下中介打“街霸”、在朋友圈内打鸡血等，开盘前夕号称已有上万批客户登记，预计500多套公寓当日可清盘。龙岗中心城片区的一处新开盘的商务公寓，同样因中介铺天盖地式的宣传而被置业者留意到，有中介表示，该项目给中介的返点提成是其他项目的两到三倍。

在坪山，某个刚开盘的公寓项目甚至还举行了转介誓师大会。“人海战术”起了作用。中原数据显示，在去年“7·31“新政之后，除了8、9月之外，四季度公寓的成交量都突破千套/月，其中11月更达到2620套。而今年前两个月的数据比去年同期要好，今年2月深圳公寓成交564套，相比同期增长43%。

但需要指出的是，并非所有项目都奏效。“整体公寓市场表现比较一般，主要是低总价低面积段的产品卖得比较好，项目自身价格吸引，再加上中介的鼓动，(交易)就成了。”一名市场人士如是表示。

2、需求端的发力：没有房票 做长线投资

二三级联动是助力，但主因仍然是公寓的购买需求。公寓作为规避限购的产品，对于没有房票的购房者比较友好，近年来成交量也一路走高。中原数据显示，2018年深圳商务公寓成交18384套创历史新高，其中，总价在300万以内的公寓成交占比超六成。“很多外地客过来买公寓，他们没有房票，又想着在深圳做一些投资。”最近忙着带客看房的小纪表示，她手上有几个客户都是一次性付款，其中一个外地客是因为孩子即将来深圳工作，所以他连夜过来，就住在项目附近的酒店，全款买下一套30平左右的公寓。而谈及如今公寓限售5年流动性变得更差，小纪坦言：“人家压根就没想过要卖，小面积的公寓租售比比住宅高，有的人买公寓是想着做长线投资。”

据了解，购买商务公寓走的是商贷，一般贷款10年，利率上浮25%-35%;据小纪介绍，市场资金来源很多，企业贷的利率要比商贷低，气球贷的贷款年限可以达20年。

3、二手公寓转手难 2016年买入如今降价90多万抛

一手公寓成交看似火，但事实上，市场对于购买公寓的普遍观点是：除了核心区域的优质物业外，能买住宅就别买公寓。

某房产论坛上就有网友总结过公寓的问题：

1、得房率比较低，公摊系数太高，能到25%—35%，比住宅高了5%左右;

2、居住成本高，水电费、物业费贵的飞起，一般公寓还不通燃气;

3、户型有问题，通风采光没有明确要求，一梯好几户人家，舒适度差;

4、一般绿化都不是很理想，有20%就非常不错了;

5、转手手续费复杂且价高，各项费用加起来一般能达到物业交易总价10%以上。

……

而且，流动性差。

前段时间，朋友圈里刷到一则卖房广告——“龙华上塘地铁口某盘，通燃气带阳台，纯正公寓用途，65.3平正两房亏本90多万急售，2016年10月买入价3674566元，缴纳契税11万，供楼利息30万，现仅售318万实收。”

据了解，该公寓项目目前有17套出售，近90天零成交，房源基本已挂牌超过7个月。

此外，公寓的“三高”——首付高、利率高、税费高也令很多投资客看不上。“我不玩公寓，不好脱手，涨得不快，而且也有风险;投资住宅更稳妥，整栋的农民房也不错，出租、然后博旧改拆迁。”深圳一名资深投资客表示。