深圳装修网了解到，去年市消委会共受理房屋类投诉400宗，同比增长21.2%。其中，涉及合同纠纷占比约40%。本周，网络调查中，将近45%的深圳装修业主都表示曾在购房过程中与开发商产生过矛盾。

这个行业，不知从何时开始，玩起了秘而不宣的“潜规则”。或许在资本为王的时代，高溢价的属性注定了房子必然会携带被追捧的基因。

当你满怀期待地走进售楼中心，沉溺于诱人的广告语与承诺中，交房之后，你却可能遭遇一场孩子上不了传说中的名校、5分钟的地铁站其实远在天涯的噩梦;当你满心欢喜地签下购房合同，殊不知不平等条款却躲在暗处对你微笑;当你无限憧憬地参观着光亮温暖的样板房，但收楼时却是一个黯淡无光、充满瑕疵的房子……

是的，在买房这件事上，买卖双方永远难以公开透明平等地进行对话。

处于强势地位的开发商，似乎更容易违背契约，在各种各样意想不到的细节上设下“圈套”。而购房者的维权之战，往往充斥着漫漫长路的艰辛与无奈，更进一步坐实了其相对弱势的定位。

一场购房，是一场契约，更是人性与商业利益的对弈。我们走得太远，以至于总忘了为什么而出发。眼看着这场契约的天平即将失衡，我们无需去片面评价究竟谁对谁错，更值得忧虑和反思的应该是如何通过机制制约来尊重契约。

正如一名楼市专家所分析的，除了在公平的市场竞争中减少欺诈行为之外，还需要健全的法律法规，让违法一方付出昂贵成本的代价。而政府相关部门的引导也是契约生效的有力守护者。

陈小姐家中已是第四次发现漏水问题，而漏水原因仍未查明。

购房者与开发商之间的“掐架”，往往源于一套房子。即便行业监管越来越严格，即便购房者奔波往返于售楼处与楼盘现场，N轮精挑细选后也难说就一定买到满意的房子。各种购房纠纷依然频繁上演。根据深圳市消委会的数据显示，去年市消委会共受理房屋类投诉400宗，同比增长21.2%。其中，涉及合同纠纷占比约40%。本周的网络调查中，将近45%的购房者都表示曾在购房过程中与开发商产生过矛盾。这些纠纷，34%产生在选房这一环节，27%产生于签合同环节。业内观察人士指出，必须在法律框架层面、制度设计层面做一个变更，将房产买卖合同的备案制变更为审查制，同时将其纳入相应的监管范畴。

去年房屋类投诉同比增长21.2%

总房源940套，开盘当天实际售出仅140套，不足两成，但对外宣传却是“劲销九成，引爆全城”。这是在去年10月深圳市市场稽查局突击检查中，被立案调查的前海东岸楼盘。据了解，当天突查的10个辖区、20个在售楼盘中，不乏大型央企、国企和民企开发的知名楼盘，然而，检查结果却令人为之一震：虚假宣传、价格违法、捂盘惜售、销售数据造假等现象屡见不鲜，与前海东岸项目同样被立案调查的，还有位于龙华的华业玫瑰四季项目。

时至今日，因各种陷阱产生的购房纠纷依然在我们身边频繁上演。深圳市消委会的统计数据显示，2016年，深圳消委会系统共受理房屋类投诉400宗，同比增长21 .2%。本周的网络调查中，将近45%的购房者都表示曾在购房过程中与开发商产生过矛盾。这些纠纷，34%产生在选房这一环节，27%产生于签合同环节。在一些关键信息上对购房者有所隐瞒，或者和购房者签订的购房合同上做出虚假承诺，是开发商们在这场购房契约中的惯用伎俩。

“房子作为一个大型商品来讲有复杂的一面，出现问题的概率比较大。”深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺分析称，因建造技术、开发商投入等因素，房子有质量问题是普遍存在的现象。而另一方面，房子又是比较贵重的商品，为避免损失，购房者通常会据理力争，因而购房纠纷居高不下。

合同纠纷成为深圳房地产纠纷的主要承载形式

根据深圳市消委会给出的数据，在所有房屋类投诉中，涉及合同纠纷占比达40%左右。可以看到，合同纠纷正在成为深圳房地产纠纷的主要承载形式。

按照行业的观察理解，虚假宣传、虚假承诺、面积缩水、延迟交楼、开发商改规划、建筑工程质量都可以归结到合同纠纷里面。在上述深圳市消委会提供的数据中，房屋质量低劣，与合同不符引发的投诉占比已经超过房屋类投诉总量的20%以上。“房地产开发企业将开发成本降至不能保证质量的地步，却在合同中不将实际情况告知消费者。”深圳市消委会对此类投诉进行了详细的描述，往往消费者在收房后才发觉质量存在严重问题，进而引发纠纷。

“我们搜集了11个楼盘的购房合同版本，其中不乏房企龙头开发的楼盘。我们发现这部分合同都存在大量的不平等条款。”近日，广东信荣律师事务所主任张茂荣做了一个调查，发现几乎所有合同都默默地暗藏了“护身符”。比如，“我所有的宣传都不具备法律效力，都对这个合同没有约束力”、“购房者知悉这种情况，并承诺我买房并没有受到这种相关宣传的影响”……诸如此类的免责条款，很好地为虚假广告宣传开脱“罪名”。更有甚者，将不平等格式合同条款隐藏在补充协议内。

在张茂荣看来，这些格式条款都是由开发商的律师单方制定，对购房者而言较为不利。然而，目前购房者并没有议价、协商的空间，“如何进行风险防范，目前根本是一个死局。”张茂荣说。

解开购房合同纠纷“死局”，政府部门应出力

张茂荣认为，真正能打开这个死局，还是应该依靠政府部门。“政府现在对于开发商这些隐藏猫腻的合同，都实行备案制，而不是审查制。建议相关部门针对这些合同的明显不公平条款，在法律框架层面、制度设计层面做一个变更，将备案制变更为审查制。”

此外，据了解，目前这种房产买卖合同并没有纳入深圳市市场监督管局的监管范围，也没纳入《深圳经济特区合同格式条款条例》的监管范围。“这就导致了一个结果，它可能在发生诉讼，起诉到法院时，却被认为是开发商已经与购房者协商获得其同意的非格式合同，一旦这样，购房者的权益更难保护。”张茂荣认为，应该把房产买卖合同纳入相应的监管范畴内。

典型案例

问题不断，新购房子近半年未能入住

“这是开发商的工程队第四次来做检测了，就是不知道哪里漏水。”位于深圳南山科苑某楼盘的业主李小姐向调查人员埋怨道。新购房子问题不断，李小姐决定拿起法律武器来维护消费者权益。

李小姐所在小区是某品牌开发商推出的产品，于2016年9月底交楼。可在业主收楼后问题重重，如燃气管道卡住水龙头、电梯存安全隐患、房屋漏水渗水等。如今，距离约定交楼时间过去五个余月，虽然开发商方面有积极处理，仍有多户存在房屋漏水渗水问题，被业主诟病。在调解会上，开发商表示，目前已有335户业主收楼，对于共计414套房源的楼盘来讲，也就意味着有79户未收楼。不过，开发商在给调查人员的回复函中却表示，目前已有91%的业主办理完收楼手续。

调查人员走访发现，除了房屋质量问题引业主不满以外，在赔偿问题上，双方始终未达成共识，这是业主拒绝收楼的主要原因之一。深圳市消委会表示，开发商应该要交出一个符合居住条件、没有质量问题的产品给消费者。即使开发商按约定时间提交了产品，而产品本身有质量问题，那么消委会仍然认为其中有违约的行为，应当承担违约责任，“如果满屋子都是瑕疵，那么这就是有质量问题的产品。”

有问题：业主新房三次维修仍时有漏水

3月4日，接业主李小姐报料，调查人员第三次走访深圳南山科苑某楼盘。在李小姐家里，调查人员看到有三处木地板被掀开，与温馨的家装布置形成较大反差。“这已经严重影响我的生活，隔三差五就来拆拆补补。”李小姐表现得不耐烦，指着洗手间内一仪表告诉调查人员，这是在“打水压”，检测漏水原因，“未来两天我都没法用水，叫我怎么生活。”

李小姐称，目前已经是第四次检测漏水问题。刚入住时，先是发现洗手间墙体漏水，在洗手间内，李小姐指着墙上清晰可见的水迹告诉调查人员，现在已经不太明显了，当时水就直接从最上面的天花上流下来。

李小姐表示，做卫生间漏水处理的时候不在家，家中清洁阿姨告诉她，“当时拆开天花板上的灯位，水像瀑布一样流下来”。怎么会有这么多水呢?李小姐表示，“据说是管道井被堵住了，三楼的房子泡水最严重”。这是第一次发现漏水问题，不过在报修一个月后才得到处理。

李小姐认为房屋难免有瑕疵，不过令她意外的是，房屋质量问题接二连三。第二次发现洗手间门变形了，施工队检查认为是洗手间门槛砂浆透水，挖开重新浇筑。紧接着，洗手间周边的踢脚线发黑，李小姐认为还是漏水问题。目前，已是第四次发现家中漏水，而漏水原因仍未查明。

与李小姐情况类似，一份由康小姐提供的资料显示，3楼、19楼、21楼同样有业主反映家中漏水。

谈赔偿：开发商与业主僵持不下

上述李小姐所在小区是某品牌开发商产品，于2016年9月底交楼。可在业主收楼后问题重重，如燃气管道卡住水龙头、电梯存安全隐患、房屋漏水渗水等。如今，距离约定交楼时间过去五个余月，虽然开发商方面有积极处理，仍有多户存在房屋漏水渗水问题，被业主诟病。

“正是由于相信大品牌才购买了他们的产品，没想到房子出现这么多问题。”业主康小姐向调查人员指出，在2017年2月16日收集到的业主反映的房屋问题中，整个小区仍有20余项问题待解决。康小姐表示，在购房该小区楼盘时，除了与开发商签订买卖合同外，还签了一份装修合同，因此按1500元/平方米的标准补交了装修费。

深圳市规土委网站公开信息显示，该楼盘共有414套房源，而由业主提供的材料显示：在2月16日的深圳市消委会组积的调解会上，开发商表示目前已有335户收楼。为何仍有业主未收楼，调查人员走访发现，除了房屋质量问题引业主不满以外，在赔偿问题上，双方始终未达成共识。开发商表示，每个业主标准和要求不一样，在拒绝收楼上各式各样的问题都有。业主则反驳称，开发商不应该把业主置于一个“无理取闹”的位置上。

开发商认为，“由于严重质量问题导致的无法入住”，按周边市场租金标准来赔付，目前统计约有30户;此外，开发商承认房屋有质量瑕疵，“不过没有任何赔偿”，但鉴于楼盘瑕疵比较多，给全体业主免除3个月的物业管理费，以及赠送相当于一个月租金的购物卡。对此，有业主表示不满，认为是“开发商原因导致了延期交楼”，或是“开发商房屋质量差的原因导致无法入住，应视为延期交楼”，要求按合同规定超过约定时间交楼，房屋总价每天万分之三的标准赔偿。不过，开发商方面则表示，“八成业主对以上方案是认可的，只是少数业主有异议。”

此外，有业主表示对如何界定“严重质量问题”有疑问，目前没有标准。另有业主提议，希望在消委会的监督下，开发商出具一个标准并公示。

消委会：如果满屋子都是瑕疵那就是质量问题

对此，深圳市消委会表示，《中华人民共和国产品质量法》明确规定，监督抽查的产品有严重质量问题的，依照本法第五章的有关规定处罚;而在第五章中则指出，禁止在生产、销售的产品中掺杂、掺假，以假充真，以次充好。

不过，与业主一样，消委会表示“严重质量问题”没有一个量化的标准，需要开发商、业主，并邀请第三方机构来共同鉴定，确定存在严重质量问题的可以拒绝收楼。消委会强调，虽然开发商检收已经完成，但是否达到交楼的充分条件需要再衡量。开发商应该要交出一个符合居住条件、没有质量问题的产品给消费者。即使开发商按约定时间提交了产品，而产品本身有质量问题，那么消委会仍然认为其中有违约的行为，应当承担违约责任，“如果满屋子都是瑕疵，那么这就是有质量问题的产品。”

消委会表示，如果业主仍发现有问题，可以继续向消委会提出，消委会将进一步督促开发商改进。

开发商：对房屋出现的所有保修问题积极处理并负责到底

开发商表示，自2016年9月底入伙至今，电梯从未出现过安全事故，且电梯保养符合国家标准，运行情况良好。针对部分房屋室内装修存在的漏水问题，已第一时间组织维修，相关问题基本得到解决，部分房屋待业主验收。对于因为漏水返修导致影响到实际居住的业主，将按照返修时间和租金标准与相关业主达成补偿协议。

而对于部分问题业主认为未按合同约定时间交房的问题，开发商表示，楼盘于2016年3月30日已取得政府房屋竣工验收备案证明，符合法律规定及双方签订的房屋买卖合同约定的入伙条件及时间。故不存在部分业主认为的“未按合同约定时间交房的条件”，更不存在合同违约赔偿的情况。

对于房屋“严重质量问题”的标准如何界定，开发商则表示将对房屋出现的所有保修问题均会积极处理并负责到底，积极做好与业主的沟通和服务工作。此外，开发商表示已有91%的业主办理完收楼手续，5%的业主待复验办理，另有少量客户从来没有来过小区、也没有收房计划。

选房环节，成购房者“遇坑”重灾区

购房者与开发商之间的拉锯战，似乎从未停息过。每年3·15消费者权益保护日，各种关于房产的投诉大量“浮出水面”。本周，一场关于购房者与开发商纠纷的网络调查，截至周四上午，共计295人参加。调查结果表明，44.07%的购房者在购房过程中遭遇过“陷阱”，与开发商产生过矛盾。

在购房过程中，最容易遭遇陷阱的是选房环节，33.67%的消费者坦言自己在这一过程中和开发商产生过纠纷，其次则是签合同环节，27.27%的购房者在此环节产生问题，位居第三的是认购环节，14 .14%的参与调查者表示自己曾在此环节与开发商产生纠纷。在谈到曾经遭遇过的陷阱时，22 .32%的调查者选择中介索取“喝茶费”、“黄牛党”高价卖认筹号，此外，也各有13%左右的购房者被一房多卖、虚假广告宣传、合同霸王条款等陷阱坑过。

在遭遇问题之后，怎么办?31 .19%的购房者首选解决方式是网络曝光，30 .85%的人选择跟开发商直接沟通。问卷调查结果表明，走法律途径也是购房者维权的偏好选择方式之一，16 .27%的购房者在面对纠纷时选择到法院起诉、走法律途径。但与之相对的，是选择媒体曝光的仅为7 .8%，选择消委会等相关部门投诉的仅为3.73%，甚至不敌忍气吞声的可能性(10 .17%)。

在这部分选择直接找开发商的人中，197人表示在与开发商的沟通中，得到了开发商的合理接待和解决，占比66 .78%，但也有34人表示开发商在处理过程中态度恶劣。