深圳装修网获悉：“市规土委公开的预售信息显示，深圳楼市鸡年第一盘———万科瑧湾汇马上就要开盘了，整体起售单价约11万元。”沉寂一个春节的深圳地产界被一篇在微信朋友圈疯狂刷屏的《万科制造鸡年第一盘，预售单价最贵每平米20 .28万》搅热。

多位地产观察人士认为，鸡年第一高端盘万科瑧湾汇10 .8万- 20 .3万元/平方米的备案价相对合理，且这样的个盘不至于影响整个深圳市场。

最高备案价25万元/平方米

据深圳装修网获悉，1月24日，万科瑧湾汇获得预售许可证，按现行政策，新盘获得预售证后10个工作日内必须一次性推售。而春节后的2月份深圳楼市尚无新盘获得预售证，按春节假期时间推算，万科瑧湾汇很可能在元宵节前后正式开盘，成为深圳楼市鸡年第一高端盘。

查询深圳市规划和国土资源委员会网站，公示信息显示，万科瑧湾汇预售总套数为217套，其中1层为一套建筑面积75 .73平方米的商业用房，备案价高达25万元/平方米。4-21层共计216套76-85平方米的办公用房，备案价格介于10 .8万-20 .3万元/平方米之间。

“我们的产品层高4 .5米，毛坯交房，是一个没有任何隔板的大空间。”万科瑧湾汇营销中心一位销售人员介绍，目前暂未收到何时开盘的信息。

根据此前万科对外释放的信息，2016年万科计划推出三个瑧系豪宅，包括位于香蜜湖安托山区域的瑧山府、与兰江地产合作开发的瑧山道以及和深圳地铁合作开发的瑧湾汇。当时，万科瑧湾汇被视作万科迈向城市配套服务商的转型之作，规划总建筑面积60万平方米，拟于2016年9月、10月份亮相，主打260平方米和310平方米公寓，以及约70平方米和90平方米的LOFT产品。

“这200多套76- 85平方米商业办公用房，应该就是之前所说的约70- 90平方米LO FT产品。”一接近万科的知情人士透露，去年10月份之后，基于“深八条”的加码，项目一再延迟开盘时间，“即使如此，价格却没有随着政策调控而走低。”

作为深圳楼市鸡年第一个入市的高端项目，25万元/平方米的备案单价一石激起千层浪，而10 .8万-20 .3万元/平方米的备案价格也挑动着经历了两轮调控加码的深圳楼市的神经。

“其实，这个价格还是比较合理的，因为产品本身具有稀缺性。”上述知情人士表示。美联物业深圳及惠州区董事总经理也认为，“从项目的地理位置、景观资源以及产品品质可以判断，这是一个非常顶级的豪宅，均价10万+是可以理解的。”

业内：不影响深圳楼市走势

值得关注的是，春节放假前一个星期，深圳市规土委刚刚正式对外发布《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》，这份升级版“限价令”明确规定，首次申请预售项目，申请均价不能明显高于周边同类户型在售均价。根据链家网数据显示，目前万科瑧湾汇周边的豪宅中信红树湾，二手房报价介于8 .8万- 14 .0万元/平方米，与项目一路之隔的百仕达红树西岸，二手房报价也在9 .9万- 13 .6万元/平方米之间。

“限价主要针对的是住宅与商务公寓这两种深圳楼市主流产品，万科瑧湾汇此番批售的产品属性为商业、办公，并不在限价的范畴之内。”中原地产代理(深圳)二级市场董事总经理玉家雄解释。

不过，如此高的价格“起跑线”，也让部分业内人士对后续深圳楼市的走势产生担忧。对此，玉家雄认为，购房者对于价格的敏感更多体现在住宅上，商业、办公属性的产品一直鲜受关注。因此，如此高的备案价格并不一定会对深圳楼市的价格体系带来严重的冲击。

“毕竟这只是一个个盘，而且是一个顶级项目，不能代表整体楼市的走势。”行业人士预测，2017年深圳楼市整体还是稳中有降。