部分小区改造可获优先

根据意见稿，所谓老旧小区是指竣工时间在20年及以上且存在下列情形之一的住宅建筑区。比如，基础设施、公共配套和环境设施亟须改善的，或者建筑质量较差，存在房屋安全隐患的，又或者是影响城市规划和市容市貌的。

意见稿同时规定，老旧小区更新工作应遵循综合整治为主、拆除复建为辅的原则，主要通过综合整治来全面提升老旧小区的宜居水平。对于业主意愿强烈且条件成熟、建筑质量及配套设施较差或位于重要景观地段的老旧小区可以优先实施更新。

不过，盼着自家老旧小区拆除的居民可能要失望了。因为根据意见稿，只有老旧小区竣工时间超过25年或竣工时间未超过25年，但存在重大房屋安全隐患或基础设施严重落后，不符合城市规划要求的，才能申请拆除复建。

此外，对于已经完成综合整治更新的老旧小区也有相关规定。已经完成整治更新的老旧小区，在综合整治竣工验收之日起10年内不得拆除复建。

增设电梯等需自掏腰包

老旧小区更新综合整治包括管线设施整治、环境设施整治、房屋修缮等内容。其中，管线设施整治包括建设、更新小区管线综合沟和雨污水管道，实施水、电、气一户一表改造，实施燃气管道入户、光纤宽带入户以及4G覆盖建设等。

环境配套设施整治则包括增设、维修小区围墙、栅栏及治安门岗设施，安装门禁及监控视频，对于能实施全封闭管理的小区，尽量实施全封闭管理。同时，新建或整修小区道路，整修完善小区绿化景点及休闲、健身场所等内容。

不过，若业主根据需要增设，如自动消防报警设施和燃气报警设备、实施建筑节能改造、增设电梯、对小区共有部位进行商业化改造等项目，则需要业主自行承担相应费用。

整治资金政府承担“大头”

除了部分根据需要增设的项目需要业主自掏腰包外，整个更新综合整治所需的资金，政府以及相关单位承担了绝大部分。意见稿中称，所需资金采用属地政府、管线运营单位和业主各自承担相结合的方式。

政府承担老旧小区管线综合沟、雨污水管线和环卫设施更新整治费用，编制综合整治规划设计方案和工程概预算等所产生的费用;以及其他应当由政府承担的费用。而管线运营单位按照职能各自承担老旧小区公共部位的自来水、供电、燃气、消防、通讯、网络、有线电视等管线设施的整治费用。

作为老旧小区业主，只需承担环境配套设施整治、房屋修缮整治内容所产生的费用，水表、电表表后设施，燃气立管、入户管、燃气表及户内燃气灶，热水器等设施整治所产生的费用，以及其他应由业主承担的费用即可。费用可按照业主所拥有物业的建筑面积份额分摊，且这部分费用可以根据相关规定从物业专项维修资金或个人住房公积金中支付。

另外，对持有困难家庭救助证的家庭及确有困难的孤寡老年户，其所需承担的综合整治费用，属地政府将予以补贴。而有条件的老旧小区可以通过对口帮扶、赞助、捐赠等方式筹集综合整治资金。

拆建项目将获适当扶持

意见稿不鼓励老旧小区随意拆建，但对于符合拆建条件的老旧小区，也会给予适当扶持。比如，允许以原有拆除合法总建筑面积为基数，新增不超过20%的计容积率建筑面积，其中用于电梯等功能性配套设施部分不得低于新增计容积率建筑面积的5%，且产权归全体业主共有。

同时，在保证周边现有建筑使用安全的前提下充分利用地上(下)空间资源，鼓励建设立体智能停车设施。另外，可以重新签订土地出让协议，土地使用年限重新起算。不过，如果不改变原土地使用功能的，可以不计收地价，如改变使用功能则应按市场评估价补缴地价。

“也可以与相邻待开发的城市更新项目整合重建。”市住规建局表示，老旧小区涉及拆建，必须是全体业主同意并愿意承担拆建等相关费用，同时业主委托的开发代建单位必须是具有相应房地产开发资质的法人单位。

定义：老旧小区是指竣工时间在20年及以上且存在下列情形之一的住宅建筑区。比如，基础设施、公共配套和环境设施亟须改善的，或者建筑质量较差，存在房屋安全隐患等的房屋。

费用：除了部分增设项目需要业主自掏腰包外，更新综合整治所需的资金，政府以及相关单位承担绝大部分。

政府承担老旧小区管线综合沟、雨污水管线和环卫设施更新整治费用，编制综合整治规划设计方案和工程概预算等所产生的费用等。

管线运营单位各自承担老旧小区公共部位的自来水、供电、燃气、消防、通讯、网络、有线电视等管线设施的整治费用。

听证

业委会权力谁监管?

管线改造费怎么算?

昨日听证会上，共有来自市民代表、管线运营单位、房产企业代表、律师、人大代表、政府部门代表等21人参与，除了1名市民代表和1名房企代表放弃发言外，其他代表均发表了自己的意见和建议。其中，业委会权力谁监管、管线改造费用如何分摊以及意见稿部分内容不够详细等成为大家关注的焦点。

质疑业委会权力过大

按照意见稿，综合整治实施计划经批准后，业委会将负责开展整个项目的立项、招投标、施工管理、监理以及竣工验收等工作。

对此，律师代表职消寒则表示，作为业委会既非社会组织，也非相关部门，而要负责整个项目所有环节的运作，作为属地政府及街道办仅监督，显然不够。“业委会权力过大，一旦涉及徇私舞弊等违法行为，容易造成更多问题。”职律师称。

职律师的问题，也得到其他代表的认同。除了质疑业委会权力过大外，对于综合整治资金如何管理，部分代表则认为意见稿阐述得不够明确。“只说了专户管理、分账核算、专款专用。但具体怎么管，什么情况下怎么使用，没有明确。”有代表称。

管线改造费用是难题

意见稿称，管线运营管理单位按照各自职能承担老旧小区公共部分自来水、供电、燃气、消防、通讯、网络以及有线电视等管线设施的整治费用。

这一点在听证会现场遭到管线单位代表的反对。该代表表示，仅拿供水而言，如果涉及目前所有老旧小区更新改造，费用在15亿左右，而这部分费用若全部由管线部门承担，在考虑成本的情况下，管线部门只能向全市用户分摊这部分成本，这势必会导致水价上涨。

此外，该代表还表示，这些管线产权不属于管线部门，即便是未来改造后的产权也是如此，“不属于我们管线运营部门产权而要我们承担费用，这个不合理也不合法。”

背景

珠海20年老旧小区或达四百余

根据香洲区2014年8月提供的不完全数据，香洲区共有1995年前竣工的住宅区(楼宇)共计433个，涉及用地面积517万平方米，建筑面积1244万平方米，建筑4244栋。若全面实施更新改造，将是不小的工程，市住规建局为此“伤了不少脑细胞”。

了解到，从2013年牵头启动老旧小区综合整治的相关政策研究工作，该局已经向相关部门和单位先后进行四轮意见征询，方才最终形成现在的意见稿。不过，部分单位对目前意见稿的一些内容意见比较多，比如管线单位等。

该局相关负责人表示，按照物权法第七十三条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，业主对建筑物专有部分以外的小区供水设施等共有部分，享有权利，承担义务，管线改造费用应由业主负责。虽然管线单位的意见有一定依据，但是目前业主尚未建立起自主自费意识，如在现阶段让业主承担，将难以推进目前的综合整治工作，因此，从管线运营管理单位应当承担的社会责任考虑，结合外地管线单位各自承担、“自家孩子自家抱”的实践做法，本《办法》还是明确由管线运营管理单位承担。

该负责人表示，听证会结束后，代表们提出的意见和建议，该局将再次汇总并留作后面进行参考。